静安核心国企,助力上海建设科创中心。公司是静安区国资委旗下唯一的高新园区类企业,获得区政府发展战略的大力扶持。市北高新园区的单位土地利润产出强度在上海108家园区中排名第二,仅次于外高桥保税园区。上海数据交易中心去年落户园区,公司旗下还拥有国家级科技企业孵化器聚能湾,营造良好创新创业环境,使高新技术企业在园区内形成聚集。
   
区位优势明显,物业资产将面临价值重估。园区是距离上海市中心最近的高新技术产业开发区,拥有便捷的交通网络和离岸交通条件。园区受益于闸北静安两区合并,原闸北区物业资产快速升值,2015年闸北土拍市场热点地块频出、溢价率走高,“静安府”示范效应将带动高新园区周边房价、租金的上涨。公司持有的高新园区物业价值将有重估的机会,预计未来3年园区物业资产销售价格CAGR将达到12%。
   
商业模式升级,股权投资逐渐进入收获期。公司通过旗下孵化器聚能湾公司及火山石股权投资基金,快速储备大量初创企业的股权,构建企业全生命周期的投资体系,未来将通过转让股权获取收益,打破目前产业载体租售一枝独秀的商业运营模式。其中维珍创意IPO在即,市北高新持有其18.2%股份,若维珍创意成功上市,公司通过逐步减持,则股权投资将逐步进入收获期。
   
首次覆盖给予增持评级,目标价21.39元。我们预测公司2016-2018年每股收益分别为0.20、0.31、0.42元。可比公司2017年平均估值为69X,因此给予公司69X,对应目标价21.39元。